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多地开发商“浑水摸鱼”躲避楼市调控
2018年5月17日 来源: 经济参考报

  “开发商‘洗盘’普遍,而且手法多样比较隐蔽,让我们这些刚需购房者很无奈。”记者近期在全国多个热点城市调查获悉,一些打算买房的年轻人抱怨,一道看不见的门槛挡在他们的前面,开发商“浑水摸鱼”滋生房地产销售乱象让刚需购房者很受伤。


  在中央强调“房住不炒”理念以及各地房地产调控组合拳下,多个热点城市房价过快上涨的势头得到了遏制。与此同时,在个别城市也出现了一些热门楼盘开发商对于购房者“挑肥拣瘦”的问题,比如全款客户优先、关系户优先,一些楼盘还曲线收取号头费,捆绑销售等乱象屡禁不止,亟待加强治理。


  开发商对购房者“挑肥拣瘦”


  记者调查发现,一些热点城市热销楼盘的房地产开发商对于购房者“挑肥拣瘦”,比如,优先全款客户、优先关系户等,部分刚需群体买房难的反应强烈。


  记者以普通购房者在合肥云谷售楼处走访时,一名客户经理说,预计最近一两个月云谷有200多套房源推出,预约登记的人数已是房源两倍之多,首付比例越高的,越容易买到。“上一次80套新房,3分钟不到卖完,而且全部一次性全款付清,”他说。


  “包括云谷在内,合肥多个楼盘最近都在‘洗盘’,”一名房地产中介人员说,客户经理在接待购房者时询问几成首付,热门楼盘预约人数普遍超过新房数量,售楼处会按照首付多少来决定通知顺序,首付低的,就筛选掉不通知了。


  在福州四月份开盘的中庚香开长龙楼盘,置业顾问说,此次推出房源两百套左右,每平方米价格4万左右,最低首付五成,“开盘时,我们先通知关系户和全款购房客户提前选房。首付低没有资格买房。”当记者了解到,该项目后期还会推出新房源,记者提出想看样板房时,该置业顾问说,需要在银行卡上存两百万,验资证明具有购房实力后才能看样板房。


  针对开发商拒绝购房者公积金贷款现象,近期,合肥、福州、武汉等多地出台规定,加大拒绝公积金贷款惩处力度等,保障购房者使用公积金贷款。尽管如此,在一些地方开发商拒绝按揭贷款的做法依然普遍。多名合肥市民反映,滨湖区、经济技术开发区等多个热点楼盘都“挑肥拣瘦”,很多新楼盘要求全款优先,让很多可享受首套购房三成首付的刚需购房者很无奈。


  一名郭姓女士告诉记者,她从学校毕业3年了,作为一名刚需购房者,原本是可以享受首套房三成首付的,但她从今年初看房看到现在跑了很多楼盘,花了四五个月的时间看房咨询,发现自己想用三成首付按揭买房几乎是不可能的。


  “说起来买房这个事,就觉得很心酸,很无奈,”她说,自己最中意的房子是滨湖新区的一个新楼盘,看的次数最多,关注的时间也最长,并且已经交了10万元给售楼处作为认筹资金,但是,该售楼处连续开盘放出了2批房源,自己都没能买到。在2月份的一次开盘中,她没能买到,下了决心要在一个月之后的开盘放号时买到。但是,第二次开盘放号的前一天,客户经理通知了全款客户优先选房,首付6成的客户在第二天参与摇号购房,而她和男朋友的钱再加上从双方父母处赞助的,最多也只够支付5成首付,连参与摇号的机会都没有了,直接被淘汰出局。由于担心房价上涨,她和男友不敢再盯着这个热门楼盘,不得不去了其他楼盘购房。


  对类似拒绝按揭贷款的行为,房地产监管部门已经有明确要求,但是依然有开发商屡闯红线。早在去年底,合肥市住房公积金管理中心发布《关于房地产开发企业不得拒绝公积金缴存人使用住房公积金贷款购房的通告》,要求在合肥本市行政区域内,从事商品房开发建设、经营活动的房地产开发企业,在销售商品房时,不得拒绝符合住房公积金贷款资格的缴存人使用住房公积金贷款购房。


  就在上个月,合肥市有两家房地产企业因为拒绝住房公积金贷款购房,被通报批评,并被责令限期改正。


  合肥市房地产监督部门查实,建发房地产集团合肥有限公司开发建设的“雍龙府”项目和安徽融和房地产开发有限公司开发建设的“观澜花园”项目,在销售过程中,拒绝符合住房公积金贷款资格的购房人使用住房公积金贷款购房。该行为违反了《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》实施意见等相关规定,侵害了购房人的合法权益,造成了恶劣影响。


  经研究决定,合肥市房地产管理局和合肥市住房公积金管理中心近日联合发布通告,对上述两家房地产企业通报批评,责令限期改正,并要求企业对主管人员和其他直接责任人给予处分。


  价外加价屡禁不止 号头费暗度陈仓


  号头费已被房地产监管部门多次明令禁止,记者调查发现,在一些热点城市,部分热点楼盘交易过程中的号头费、捆绑销售等乱象,依然猖獗。


  在福州,多位房地产中介人员说,刚需客要得到热门楼盘的选房机会,有时需要绑车位、绑装修等其他方式,多支付一部分“拿不到桌面上的”的钱款。在3月开盘的福州三盛托斯卡纳楼盘,置业顾问说,房源多是带精装修的,装修款每平方米三千多元需要一次性付清。


  在福州3月开盘的首开中庚·香开连天楼盘,备案价在26000-27000每平方米左右,置业顾问却表示要加4000每平方米的精装,且要绑定30多万的车位。装修款和车位款要一次性付清,最后的销售价格每平方米超过三万,成功躲避价格监管。


  在福州近期开盘的福晟钱隆尚品,购房者陈先生介绍说,楼盘要签两份合同,一份是毛坯房一份是装修款。毛坯房要交首付50%,精装修大约4000元每平方米,签合同一次性付清,并且项目不愿意接受公积金贷款。


  隐蔽的号头费。合肥市一名房产中介人员告诉记者,购房者额外给中介一笔号头费,中介可凭借特殊关系拿到房号,一个楼盘120平方米左右的户型,号头费为14万;90平方米左右的,号头费为7万。他可以带领购房者前往售楼处,在与开发商签了购房合同后,再缴纳号头费。但是,号头费是不能开具发票、不打收据的。


  一名李姓购房者告诉记者,她看过一些热门新楼盘,尽管这些楼盘都在合肥市物价局商品房明码标价网站上可以查到备案价格,但是实际上用这些价格买到的可能性很低,有的是需要额外支付一笔号头费,有的是需要绑定装修、车位等,有的楼盘售楼处客户经理对前来咨询的客户极为冷淡、爱理不理,因为该楼盘将新房给了营销公司,由营销公司每平方米加价1000元甚至更多卖出去,然后两者再进行分成。


  “要么你愿意多花钱,要么你有特别硬的关系,比如地方政府领导、房地产企业高管等,否则想买到这些楼盘的房子基本没可能,”李女士说。


  类似的购房者经历,记者采访到的在合肥经开区、高新区、包河区等区域的购房者也多有反映,颇具代表性、典型性。


  杭州一位房地产业内人士告诉记者,在公证摇号政策出台前,杭州不少限价项目存在倒卖房号、变相收取茶水费等暗箱操作现象。“一些房企内部的管理层甚至员工内定房源加价转让的现象,时有发生。”


  记者实地走访发现,一些热点城市严控新项目预售证审批,同时严控网签和备案,强调有序备案,导致一些已成交的房源无法备案。


  多地房地产公司的销售负责人告诉记者,限价令和有序备案下,一些高价楼盘明明已经卖出去了,但房管部门拖着不给网签。等到一些价格低的低端项目要网签时,将高低项目搭配网签,整体上的网签价格也不会过高。


  精细化调控需加快


  业内人士分析认为,对于一些热点城市的销售乱象,尤其是部分开发商提高购房门槛“洗盘”等问题,调控需要进一步深化,精准监管和治理。


  对于一些热点城市的销售乱象,一些业内人士认为,主要原因是一些热点城市楼市供小于求,特别是被限价的预售房源,供需关系十分紧张。其次,在去杠杆的背景下,房地产开发企业现金流告急,所以通过“洗盘”等方式提高资金回笼效率。


  热点城市普遍存在库存不足的情况,潜在购房需求很强烈。“这个时候如果政策层面不关注,有限的房源会继续被抢购,进而形成价格上涨的市场印象,所以政策必须精准管控。”易居研究院智库中心总监严跃进表示,热点城市、热点区域商品房要加快供应速度,建议加快项目预售证审批速度,同时增加住宅用地供应。


  安徽省清源房地产研究院执行院长郭红兵认为,针对房地产市场的新变化,建议尽快研究制定针对性措施,比如新盘预约人数多于房源时,必须强制开发商采取公证摇号方式,避免暗箱操作。同时,建议对摇号者身份进行分类,按照首套刚需购房、改善型需求购房、投资性购房的先后顺序参与摇号。


  专家认为,为了控制商品房均价超过限额,一些热点城市的房地产主管部门对商品房网签备案采取严格控制的方式,对部分新开盘房源推迟备案时间,尤其是一些会大幅拉高当地商品房均价的高价商品房,短则拖延两三个月,长则半年以上,但是,这种拖延网签备案的做法,会使得开发商与购房者的购房合同无法具有正式的法律效应,那么房地产开发企业就无法获得购房者通过按揭贷款方式的购房资金,这对当下急需补充资金的房地产开发企业而言,备受煎熬。


  当前,银行对房地产企业银根收紧,尽管很多房地产企业商品房销售很火爆,但是并不能立即拿到现金,之所以如此,是因为有的银行对个人按揭贷款迟迟不通过审批,有的按揭贷款即使审批通过了,资金也迟迟没有打到房地产企业的银行账户上。这样必然会抬升房地产企业的资金成本。一方面是个人按揭贷款迟迟无法到账,另一方面是房地产现金流高度紧张,资金成本急剧上升,多方因素共同推动下,房地产企业各种“洗盘”手法屡禁不绝。


  “尽管楼盘卖得很火,但是按揭贷款迟迟无法到账,”一名房地产开发商企业诉苦说,在某个地方城商行有按揭贷款待放款近2000万元,未审批的按揭贷款近500万元,在另一家全国性商业银行的额度更大,待放款的按揭贷款额度近4000万元,迟迟未审批的额度有7000多万元。


  近日,一些热点城市加码调控,3月份以来已有武汉、杭州、西安等城市宣布“摇号购房”,武汉、长沙等地还明确刚需优先摇号选房。记者梳理发现,截至目前,已经有上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州、西安等热点城市陆续公布“摇号购房”通知。


  浙江大学公共政策研究院客座研究员夏学民表示,摇号售房公开透明,可以打击炒房卖号、捆绑搭售等违规行为。此举相当于政府依法限制房地产开发企业以营利为目的的违规销售行为,维护购房者的合法权益。


  新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷表示,在一些热点城市,由于新房供应不足,一手房和二手房房价倒挂,有购房资格的改善型购房者变身投资客,利用限价监管套利,助长了投机风气。他建议,未来应当适当提高部分新房特别是高端住宅的限制销售价格,让一二手房价回归相对合理区间,减少投资投机的监管套利。


  福建省近日出台《关于加强精准调控稳定房地产市场的通知》,明确实施片区调控,按照“总体有目标、片区有控价、调控有手段”的要求,加快构建科学的房价控制体系,实施房地产市场调控。明确加强片区住房价格监管,防变相涨价。以“同地段、同区域、同品质”楼盘近半年成交均价为基准,按照片区控价目标,合理确定年度、月度新建商品住房价格控制目标,并将车位车库价格、精装修费用纳入价格调控范围,以防变相涨价。房地产开发企业要严格执行预售价格备案要求,销售价格超过备案价格的,房地产主管部门不予网签。


  业内人士认为,房屋预售价必须“一房一价”“明码标价”,让房价公开、透明是房屋预售价格制度的作用之一。此外,要加强监管执法,防止开发商“浑水摸鱼”滋生房地产销售乱象。


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